fbpx

FAQ

FAQ


Domande frequenti

Clicca sull’immagine per avere la risposta!

Sembrerà banale, ma quando stai per acquistare una casa, è importante controllare che tutti i documenti urbanistici siano in regola, per evitare intoppi successivi.

In particolare ti consigliamo di  verificare:

  • presenza autorizzazioni: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire
  • che l’immobile sia effettivamente accatastato 
  • che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.

Bisognerà inoltre escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili , ricorda che ad occuparsene dovrebbe essere il venditore e non l’acquirente.

Verifica che l’immobile possieda il certificato di regolarità urbanistica con la dichiarazione di conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri.

In caso ci siano differenze tra lo stato di fatto e quanto depositato, il venditore dovrà provvedere ad eventuali sanatorie che ripristinino la regolarità dell’immobile e all’aggiornamento catastale di quest’ultimo, entro il giorno del rogito di compravendita.

Contestualmente dovresti chiedere al venditore copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi, nonché il certificato di agibilità, se rilasciato.

Se stai valutando l’acquisto di un appartamento inserito in un condominio, ti consigliamo di valutare anche se sono previsti o già deliberati interventi di manutenzione straordinari.

Per verificare questa cosa, dovrai richiedere al venditore della casa che stai per acquistare, una copia dell’ultimo verbale di assemblea.

Le spese condominiali straordinarie sono quelle necessarie a rinnovare e sostituire parti comuni, anche strutturali, che possono portare ad una certa trasformazione dell’immobile. Costituiscono una delle voci più elevate della gestione condominiale, per questo ti suggeriamo di informarti sugli interventi in programma.

Le spese straordinarie comprendono quelle riguardanti interventi eccezionali. Alcune di esse sono, ad esempio:

  • la sostituzione della caldaia
  • il rifacimento del tetto
  • il rifacimento della facciata
  • sostituzione ascensore

Questa particolare tipologia di spesa, non riguarda la proprietà privata ma solo le aree dell’immobile di proprietà condominiale.

Le norme per la ripartizione delle spese straordinarie si trovano nel regolamento condominiale. In assenza di questo, si fa riferimento al Codice Civile.
Nel dettaglio, in base all’articolo 1123, le spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni si suddividono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Invece, nelle opere che servono i condomini in maniera diversa (ad esempio l’ascensore), le spese vanno in proporzione all’uso che può farne ciascun condomino.

Ricorda inoltre che le spese già deliberate spettano a chi vende, quelle in programma per il futuro ma non ancora accettate, invece spetteranno a te che sarai il nuovo proprietario.

Quando acquisti casa, non c’è solo il prezzo dell’immobile  da pagare, ma tieni in considerazione che dovrai sostenere altre spese, come le imposte sull’acquisto della casa, le spese notarili, il mutuo, la provvigione dell’agente immobiliare. Vediamole insieme:

Imposte sull’acquisto della casa:

CHI ACQUISTA DA UN PRIVATO SENZA USUFRUIRE DEL BONUS PRIMA CASA:

  • imposta di registro al 9% del valore catastale
  • imposta ipotecaria: 50 €
  • Imposta catastale: 50 €

CHI ACQUISTA DA UN’IMPRESA SENZA USUFRUIRE DEL BONUS PRIMA CASA:

IVA al 10% del prezzo dichiarato ( o al 22% per immobili in categoria A/!, A/8, A/9)

  • Imposta di registro : 200€
  • Imposta ipotecaria: 200€
  • Imposta catastale 200€

CHI ACQUISTA DA UN PRIVATO AVVALENDOSI DEL BONUS PRIMA CASA:

  • Imposta di registro al 2% del valore catastale
  • imposta ipotecaria: 50 €
  • Imposta catastale: 50 €

 

CHI ACQUISTA DA UN’IMPRESA USUFRUENDO DEL BONUS PRIMA CASA:

  • Iva al 4% del prezzo dichiarato
  • Imposta di registro : 200€
  • Imposta ipotcaria:200€
  • Imposta catastale: 200€

 

 

Spese notarili:

Lo Stato Italiano richiede che il contratto di acquisto venga redatto dal notaio.

I costi notarili riguardano la preparazione dell’atto di compravendita e dell’atto di mutuo, ovvero il documento che formalizza la concessione del mutuo, spese che saranno proporzionali al prezzo dell’immobile e al valore dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell’importo del mutuo richiesto.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sono detraibili dall’Irpef nel modello 730.

La scelta del notaio è libera ed è un compito che spetta di solito a colui che acquista.

Mutuo

Accendere un mutuo in banca comporta non solo i costi legati agli interessi del capitale ma anche:

  • spese di istruttoria della pratica, cioè il costo degli accertamenti che la banca compie per stabilire se concedere il mutuo o meno. Ogni banca determina il suo costo;
  • spese di perizia per pagare il lavoro effettuato da un tecnico di fiducia della banca per accertare il valore dell’immobile;
  • imposta sostitutiva richiesta nella misura dello 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Se il finanziamento non si riferisce all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si applica l’aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti;
  • costi assicurativi.

Costi di agenzia

Per acquistare casa in sicurezza, è meglio affidarsi a professionisti del Settore Immobiliare. Come avrai già capito, i punti da tenere in considerazione sono molti e affidandoti ad un’agenzia eviterai spiacevoli sorprese.
Le Agenzie Immobiliari hanno delle percentuali provvigionali da ricevere a titolo di intermediari nel caso in cui la compravendita andasse a buon fine. Noi agenti Immobiliari, metteremo in contatto l’acquirente con il venditore e seguiremo l’intero percorso della trattativa.

Molti tentano di azzardare la vendita o l’acquisto della casa da soli, perché credono di risparmiare…per poi accorgersi che i problemi che derivano da una cattiva gestione della compravendita possono portare a perdite ben più onerose. Il processo di compravendita si compone di operazioni complesse e ricche di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto.

I problemi che possono sorgere dall’acquisto o dalla vendita di una casa sono molteplici: occorre ad esempio prestare attenzione alla figura del venditore, alla bontà dell’acquisto, alle condizioni dell’immobile alla luce della sua consistenza e della sua regolarità urbanistica e catastale e a molti altri aspetti spesso ignorati dai non addetti ai lavori.

Solo chi ha un professionista di fiducia al proprio fianco avrà la certezza di veder svolgersi nel modo più giusto e trasparente quello che probabilmente è l’acquisto più importante della vita: quello della propria casa!

Se lo vorrete, noi del team di Makecasa siamo qui a vostra completa disposizione per guidarvi e consigliarvi.

Sia che tu stia comprando casa o che tu stia vendendo la tua, è importante capire come si calcolano le metrature dell’immobile. La stessa casa può avere misure diverse in base allo scopo della misura che si sta facendo. Esistono varie tipologie di superfici da valutare per dare un valore all’immobile, le più conosciute sono superficie calpestabile e superficie commerciale.

Per superficie calpestabile, si intende la superficie degli interni che si ha a disposizione, esclusi i muri.  La cosiddetta superficie commerciale, è quella che serve per la valutazione commerciale della casa ed è quella che generalmente viene indicata all’interno degli annunci immobiliari. Comprende oltre che la superficie calpestabile, anche, in percentuali diverse, le superfici esterne e di pertinenza. 

Per calcolarla non vanno sommate tutte le superfici delle parti dell’immobile che stiamo acquistando, ma vanno eseguite delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati in una guida apposita, presente sul sito dell’agenzia delle entrate.

Per i vani principali e gli accessori diretti, è necessario misurare la superficie includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore. I muri vanno considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm: questo vale anche per le pareti comuni, che quindi rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm.
Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare si procede come segue: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).
Infine per le pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o utilizzazioni similari) si procede come nel primo punto: si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.

Una volta effettuate le misurazioni si può procedere con  il calcolo della superficie commerciale che si ottiene sommando le seguenti superfici nelle relative percentuali:

  • Superfici coperte comprensive di muri interni ed esterni dell’abitazione:
    100% delle superfici calpestabili
    100% delle superfici delle pareti divisorie interne
    50% delle superfici di confine con altri immobili
    100% muri perimetrali
  • Superfici scoperte: terrazze, balconi e giardini
    25% se sono scoperti
    50% se sono coperti
    35% patii e porticati
    15% giardini facenti parte di appartamento
    10% giardini di ville
  • Superfici di aree di pertinenza come cantine e posti auto coperti e non
    25% cantina
    da 40 a 80% box
    da 25 a 50% posto auto
    80% mansarde rifinite
    60% locali interrati abitabili

Dalla somma in percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà è composta, si ottiene la così detta superficie commerciale. Possibili variazioni alle percentuali, sono da attribuire al grado di finitura e di usabilità degli accessori.

Vuoi vendere casa ma stimare il giusto prezzo di mercato non è un’operazione da poco. Noi di Makecasa possiamo calcolare il valore del tuo immobile gratuitamente e senza impegno per consigliarti il giusto prezzo.
Ma come si calcola il valore di una casa?  Per calcolare il valore di mercato di un immobile, si segue una formula matematica che consiste nel moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro pubblicata nelle banche dati delle agenzie immobiliari, e per i coefficienti di merito. Quest’ultimi possono fortemente incidere sul valore finale.

Come si determina la superficie commerciale?

l procedimento da adottare è il seguente:

  • innanzitutto, si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri;
  • a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni. Come calcolare la superficie sulla quale poggiano i muri? Certamente non è possibile farlo da soli e con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
  • a questo punto si aggiungono i balconi, ma solo per il 30 – 33% della loro superficie. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri;

Hai fretta di vendere casa? Ti stai chiedendo quando potrai consegnare le chiavi al nuovo proprietario? Il settore immobiliare obbedisce a procedure specifiche sia da parte del venditore che da parte dell’acquirente e ci sono vari fattori che influiscono sulla tempistica di vendita. Ci possono volere settimane, ma anche mesi.

Il ritardo medio di una vendita immobiliare è di circa 3 mesi tra la firma del compromesso con l’acquirente e la firma dell’atto autentico presso il notaio. Ma prima di tutte queste firme ufficiali, diversi momenti sono decisivi per la vendita e talvolta allungano la scadenza per la vendita.

I fattori più rilevanti che hanno influenza sulla tempistica di vendita:

  • Prezzo richiesto
  • Condizioni della casa
  • Lotto e posizione dell’immobile
  • Condizioni di mercato

Tanto più questi fattori saranno allineati e coerenti, tanto più veloce sarà la vendita. Conoscere il tempo necessario per vendere la casa è basilare per affrontare altre scelte.

Prezzo richiesto

Il prezzo richiesto per una casa è il fattore principale che andrà a determinare il tempo in cui un immobile rimarrà sul mercato.

Le case che hanno un prezzo interessante rispetto al loro valore di mercato attirano offerte anche se non sono in ottima forma o in una posizione privilegiata. Le case che hanno un prezzo eccessivo richiedono più tempo per essere vendute anche se si trovano in un’ottima posizione e in condizioni nuove, o come nuove.

Quindi, se la tua casa è in sovrapprezzo, avrai poche possibilità di venderla velocemente, ma potrai:

  • Abbassare il prezzo richiesto;
  • Accettare un’offerta inferiore a quella che si sta chiedendo;
  • Migliorare eventualmente le condizioni della casa
  • Non fare nulla di tutto questo ed aspettare un momento più propizio per venderla.

Il prezzo di vendita che chiederai, in sostanza riflette la tua preferenza per una vendita veloce o lenta.

Per accorciare il periodo di tempo di vendita, devi considerare di abbassare il prezzo richiesto. Se non hai fretta di vendere e non hai problemi che la tua casa rimanga sul mercato, considera la possibilità di fissare un prezzo leggermente più alto.

Condizione della casa

L’età e le condizioni della vostra casa generalmente non sono così importanti come il prezzo richiesto. A volte, un vecchio immobile con un prezzo d’affare può vendere più velocemente di una casa nuova e in ottime condizioni che ha diversamente un prezzo eccessivo.

Un aspetto che potrebbe fare la differenza è come la casa viene messa in scena per attrarre i probabili acquirenti. Bastano pochi accorgimenti per rendere una casa più invitante e accogliente.

C’è da considerare poi quella fetta di mercato che non sta cercando l’immobile in perfette condizioni in quanto già consapevole di compiere opere di ristrutturazione per rendere l’ambiente abitativo affine alle proprie esigenze e ai propri gusti estetici.

Lotto e posizione dell’immobile

Ovviamente la posizione in cui è situato l’immobile è un fattore chiave per il valore di mercato che assumerà e il tempo necessario che impiegherà per essere venduto.

Gli acquirenti non sono tutti uguali, ma in generale, ci sono alcuni fattori comuni che tendono a rendere la posizione di una casa più o meno preziosa.

Condizioni di mercato

I mercati immobiliari sono notoriamente ciclici. Vendere una casa in un “mercato caldo” può essere un’esperienza molto diversa dalla vendita in un “mercato freddo”.

I primi sono caratterizzati da: una domanda elevata, un’offerta bassa, prezzi in aumento per contrastare la domanda e vendite rapide. Questi favoriscono il venditore nelle trattative con gli acquirenti.

I mercati freddi sono caratterizzati da bassa domanda, immobili invenduti, prezzi in calo, vendite lente, vendite scoperte e pignoramenti bancari. Sono anche chiamati mercati degli acquirenti perché le loro condizioni danno agli acquirenti un vantaggio sui venditori.

Le condizioni possono però cambiare rapidamente. Se ci si trova su un mercato in transizione, vendere una casa può essere più impegnativo. In generale, se il mercato locale è favorevole, si è in grado di impostare un prezzo leggermente superiore ai prezzi di vendita di proprietà comparabili, quindi è più conveniente vendere casa.

Al contrario, se un mercato è in declino, è necessario ridurre le vostre aspettative. Il caso peggiore è quello di essere risucchiati in un vortice di riduzioni di prezzo rischiando di vendere la casa a meno di quanto valeva nel suo prezzo originale.

Stima dei tempi necessari per vendere una casa

Nel processo di vendita della vostra casa, nell’attesa dell’offerta perfetta per chiudere l’affare, si susseguono più fasi. Ecco quanto tempo viene impiegato in ogni momento:

  • Offerta valida: il tempo medio che intercorre tra un’inserzione privata e la ricezione di un’offerta adeguata è di circa 10 settimane. Il tempo che intercorre tra la valutazione delle varie offerte e l’accettazione di un’offerta è di circa un mese
  • Mutuo: l’ottenimento di un mutuo impiega intorno 3-6 settimane;
  • Risposta ad un’offerta: quando si riceve un’offerta, è cortese rispondere il più rapidamente possibile. Le regole effettive relative ai tempi di risposta variano da situazione a situazione, ma gli acquirenti che presentano l’offerta in genere includono una scadenza che può essere 24, 48, o 72 ore dopo la presentazione;
  • Visita della casa: in genere, l’acquirente dopo l’accettazione dell’offerta si reca a visitare l’immobile. La visita in sé stessa richiede al massimo un paio d’ore.
  • Controfferta: Gli acquirenti spesso presentano una nuova offerta adattata o richiedono alcune modifiche. Questo processo di rinegoziazione richiede solitamente dalle 24 alle 48 ore, sperando che voi e l’acquirente arriviate ad un prezzo di acquisto concordato e l’affare può continuare;
  • Stipulazione contratto: la preparazione della stipula dell’atto notarile impiega altri 40 giorni in media.

Volendo fare una stima di quanto tempo ci vuole per vendere casa possiamo dire che se ci metti:

  • 1-2 mesi: sei fortunato o hai intrapreso una strategia vincente;
  • 3-8 mesi: rientri nel tempo medio stimato;
  • più di 8 mesi: c’è qualcosa che potrebbe essere migliorato nel processo di vendita;
  • più di un anno: stai sbagliando completamente l’approccio o la strategia, hai bisogno di un supporto. Contattaci.

In definitiva, il tempo necessario per vendere una casa dipende da una complessa interazione tra prezzo, dinamiche di mercato e caratteristiche del quartiere e della proprietà. In ultima analisi, un peso importante assumono le decisioni prese e la strategia impiegata.

Hai deciso di vendere casa ma sai già che l’operazione comporterà alcune spese e vuoi quantificarle?
In linea di massima sul venditore non incombe alcun onere a parte alcuni esborsi di natura fiscale, che dovrai obbligatoriamente accollarti per la buona riuscita della compravendita. Ecco l’elenco:

Certificazione energetica

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per realizzare qualsiasi atto che implichi il trasferimento della proprietà o del possesso di un immobile (compravendite, locazioni, ecc.); deve essere redatto da un tecnico abilitato ed è strettamente collegato ad una puntuale revisione periodica della fonte energetica dell’immobile (ad esempio la revisione annuale della caldaia). L’APE deve essere fornito non semplicemente al momento dell’atto definitivo, ma la consultazione a vantaggio del potenziale acquirente va garantita “già dalle prime fasi della trattativa”, come la normativa impone.

Il costo stimato dell’APE si aggira tra i 100 ed i 300 euro a seconda della tariffa applicata dal tecnico prescelto.

Compenso dell’intermediario

L’agente immobiliare, che dovrà essere regolarmente iscritto in CCIAA, e che concluderà l’operazione dovrà ricevere un compenso per l’attività svolta. Ti consigliamo di chieder sempre l’iscrizione in CCIAA a chi si propone come tuo intermediario.
Purtroppo, esistono anche categorie di professionisti che svolgono questa attività in modo illecito: geometri, architetti, avvocati vanno giustamente ricompensati per un eventuale intervento negli ambiti di loro competenza (assistenza legale, catastale, urbanistica, progettuale, ecc.) ma non possono vantare nemmeno un euro a titolo di “intermediazione”.
Diffida da persone non abilitate allo svolgimento della professione ma scegli il Team di Makecasa per non incombere in spiacevoli inconvenienti.

Generalmente il compenso degli agenti immobiliari si attesta attorno al 3% dell’importo della compravendita.

Regolarizzazione catastale o urbanistica

L’accertamento della documentazione urbanistica è in carico a te che vuoi vendere. Dovrai controllare che sotto gli aspetti urbanistici e catastali gli immobili compravenduti siano in regola con le normative vigenti. Ad esempio,  banalizzando la questione, la “piantina” dell’immobile depositata in catasto deve corrispondere, al momento della vendita, alla conformazione che ha l’immobile stesso e le caratteristiche elencate in visura devono rispecchiare quelle reali. Se ci fossero difformità o problematiche da risolvere dovrai rivolgerti a tecnici abilitati per risolvere le pendenze e per regolarizzare l’immobile.

Il costo di questo tipo di pratiche dipende molto dal tipo di intervento che per lo specifico immobile si rende necessario, perciò non è possibile quantificare in misura “standard” questa spesa.

Le tasse e le imposte

Anche lo Stato in alcuni casi avanza delle pretese dai venditori che potrebbero dover versare tasse o imposte a compravendita avvenuta (ed attenzione, anche a molti mesi di distanza dal rogito). Il primo punto da chiarire per capire se è necessario preoccuparsi in merito ad eventuali imposte da versare riguarda gli anni intercorsi tra il precedente acquisto e la vendita. Il periodo di riferimento sono i 5 anni: se si vende prima che siano trascorsi c’è la possibilità che si perdano le agevolazioni prima casa oppure che sia necessario veder tassata l’eventuale plusvalenza ottenuta.

  • Perdita delle agevolazioni “prima casa”: se hai usufruito delle agevolazioni per l’acquisto e rivendi l’immobile prima che siano passati 5 anni, ed entro 1 anno dalla vendita non riacquisti una nuova prima casa, perdi le agevolazioni e dovrai versare la differenza di imposta risparmiata.
  • Realizzazione di una plusvalenza: se la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto (spese comprese) genera un risultato positivo (quindi appunto una plusvalenza) c’è la possibilità che lo Stato pretenda di tassare questa somma, in cumulo IRPEF o con un’imposta forfettaria al 20%. Questa condizione si realizza se tra il precedente acquisto e la vendita NON sono passati 5 anni e solo se NON si rientra in una di queste 3 ipotesi:
  1. l’immobile ha rappresentato per almeno il 50% del tempo trascorso “l’abitazione principale del venditore e dei suoi familiari”;
  2. la proprietà dell’immobile è stata ottenuta tramite successione;
  3. nel caso di donazione, non c’è tassazione se la casa ricevuta è stata utilizzata come abitazione principale del venditore e dei familiari.

In entrambi i casi sopra elencati il “conto” che lo Stato può vantare può assumere importi piuttosto consistenti. Basti pensare che il differenziale tra IVA agevolata “prima casa” ed iva ordinaria è di 6 punti percentuali e la differenza tra le due aliquote di imposta di registro è di 7 punti.

Quindi se hai deciso di vendere casa, contattaci e ti aiuteremo a quantificare queste spese legate all’operazione immobiliare.

Vuoi cambiare casa ma sulla tua abitazione attuale pende ancora un mutuo. Come fare? Vendere casa con mutuo attivo è possibile. Puoi scegliere tra 3 diverse opzioni:

Il mutuo ponte

Si tratta di un mutuo a breve termine, della durata di non oltre 24 mesi e del valore di non oltre il 60% del valore dell’immobile, che ti consentirà di acquistare un’altra casa senza che questa risulti seconda casa (dal momento che hai manifestato l’intenzione di vendere quella già posseduta). Entro i 24 mesi, il prestito richiesto sarà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e resterai proprietario di un solo immobile.

Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se un mutuo ipotecario grava sulla tua casa, all’acquisto di un’altra abitazione occorre che sia quest’ultima a garantire il finanziamento, per liberarti del peso del precedente mutuo. Questa operazione è possibile presso alcuni istituti di credito attraverso la cosiddetta “sostituzione di garanzia”, un processo che di fatto sposta l’ipoteca sul nuovo immobile, liberandone quello precedente. Tale contratto va redatto da un notaio.

Estinzione anticipata del mutuo

Queste soluzioni sono adatte a chi non abbia la possibilità di estinguere il mutuo, ma naturalmente è la via più sicura per liberare l’immobile da qualsiasi peso. Ecco come:

Estinguere il mutuo prima dell’atto: se sei in possesso di una somma sufficiente ad estinguere anticipatamente il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, potrai procedere con il pagamento in un’unica soluzione del capitale residuo all’istituto di credito, il quale rilascerà quietanza e cancellazione di ipoteca, lasciandoti libero di acquistare un nuovo immobile. Tale soluzione presuppone però che tu abbia disponibile tutta la liquidità necessaria a rimborsare il mutuo prima della sua scadenza.

Estinguere il mutuo al rogito: potrai estinguere anticipatamente il mutuo anche utilizzando il denaro della vendita della casa. In questo caso occorre che l’estinzione anticipata avvenga contestualmente al rogito. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma residua del mutuo (comprese eventuali penali), che verrà versato in pagamento alla banca che ha concesso il finanziamento. Questa a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

Accollo del mutuo

Una ulteriore soluzione è quella di accollare il mutuo al nuovo proprietario. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciandoti libero di stipulare da zero un nuovo mutuo. Ovviamente l’acquirente deve essere d’accordo con le condizioni a cui il mutuo originario è stato stipulato. Se l’accollo dovesse essere la soluzione prescelta, la banca dovrà rilasciarti un documento liberatorio di ogni responsabilità relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati precedente da te.

Questa è una domanda tra le più frequenti dei nostri clienti, e qui ti consigliamo di pianificare bene tutti i passi da eseguire se vuoi vendere e contestualmente comprare casa. Calcola l’Utile della Vendita = Ricavi – Costi.

Stima il prezzo di vendita della tua attuale abitazione (ricavi).

Devi capire quanta liquidità avrai dopo la vendita (tolti i costi) e quanto avrai eventualmente bisogno di chiedere in prestito alla banca (mutuo) in base al prezzo di mercato di case simili a quella che tu vorresti acquistare. Ma per fare questo servono delle competenze ben specifiche e una serie di informazioni a cui non è facile avere accesso se non sei un professionista. Noi, Agenti Immobiliari di Makecasa, possiamo aiutarti: contattaci!

Se hai apportato miglioramenti alla tua casa non aspettarti di alzare il prezzo di vendita della tua casa per rientrare di quella spesa. Ci sono interventi troppo personali e soggettivi che magari sono anche controproducenti per la vendita. Non bisogna fare l’errore di proporre l’immobile “fuori-prezzo”, altrimenti ti ritroverai con una casa che non riesci a vendere, bloccando così tutta l’operazione di cambio casa.

Calcola i Costi per vendere che potresti sostenere.

Molto probabilmente non rientrerai in tutti questi casi, ma potresti avere una o più spese da sostenere per vendere la tua casa. Queste spese potrebbero riguardare:

eventuali rettifiche della planimetria catastale depositata in comune e/o al catasto, l’onorario di un tecnico abilitato che provveda al rilievo e al deposito presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova il tuo immobile e/o presso il catasto. In alcuni casi potresti essere tenuto al pagamento di una sanatoria.

Stima il Prezzo di Acquisto della tua nuova casa (prezzo immobile)

La zona in cui acquisterai la tua prossima casa è l’unica cosa che non potrai mai modificare (a meno che tu non cambi nuovamente casa) e quindi devi stabilire quali sono le tue priorità per quanto riguarda la vita quotidiana.

Questa scelta è molto soggettiva ma essenziale: devi capire se l’esigenza primaria è abitare vicino a dove lavori, vicino alle scuole, vicino ad alcuni servizi, oppure se preferisci risparmiare sul prezzo della casa e farti qualche chilometro in più a discapito di 10 minuti di sveglia anticipata la mattina.

E’ fondamentale stabilire un confine ben preciso, all’interno del quale puoi tracciare zone preferite rispetto ad altre. Molte volte un piccolo compromesso in questo senso può portarti ad ottenere enormi vantaggi economici.

Tipologia di casa da comprare:

L’altro dilemma è quale tipo di casa comprare: un immobile nuovo da un costruttore o un usato da ristrutturare. Il costo della ristrutturazione incide del 20/30%, tuttavia un calcolo matematico non basta e ci sono tanti fattori che entrano in gioco sulle ristrutturazioni.

La ristrutturazione a volte può risultare molto più costosa del previsto, considerando i lavori, i costi di smaltimento dei materiali di scarto o di demolizione, l’iter burocratico delle pratiche edilizie e le voci non computate nel preventivo dell’impresa che vengono fuori sempre a lavori in corso.

L’acquisto dell’immobile direttamente dall’impresario costruttore impone il pagamento dell’iva sul valore reale del bene, mentre in caso di acquisto da privato o da società non costruttrice si applica l’imposta di registro sul valore catastale.

Calcola tutte le Spese da sostenere per acquistare la nuova casa (costi acquisto)

Se hai la necessità di chiedere un mutuo dovrai sostenere le spese per l’istruttoria e la perizia da parte della banca dell’immobile che stai acquistando.

Al momento del rogito dovrai pagare le imposte per l’acquisto della nuova casa ovvero: imposta di registro, ipotecaria, catastale, Iva se acquisti da costruttore o impresa che ha ristrutturato.

Sempre al momento dell’atto di rogito sosterrai le spese per l’onorario del notaio. Si paga per l’atto di acquisto e per l’atto di mutuo (se necessario).

Nel caso tu abbia acquistato tramite agenzia immobiliare considera anche la provvigione

Altre eventuali spese possono essere quelle per il trasloco, nuovi mobili, ristrutturazione completa o parziale ed eventuali migliorie della casa (come un condizionatore).

Calcola bene i Tempi di Consegna dell’immobile

Appena metti in vendita casa inizia a visionare gli immobili che potrebbero fare al caso tuo in modo tale da essere pronto a sottoscrivere una proposta d’acquisto non appena arriverà quella giusta per casa tua!

  • Hai venduto casa ma la tua nuova dimora non è ancora pronta e ti stai chiedendo entro quando dovrai consegnare le chiavi. Queste tempistiche si possono definire in fase di rogito. Infatti, al momento del rogito, il compratore e il venditore hanno specifici diritti e obblighi.
    • Diritti e obblighi del venditore: al momento del rogito ha diritto a ricevere la somma incassata, comprensiva di eventuali interessi se ha accordato un rinvio del pagamento. Ha l’obbligo di consegnare al notaio i dati della concessione edilizia, di liberare l’immobile da vizi e debiti (ipoteche, spese condominiali, ecc.), di consegnare al nuovo proprietario tutti i documenti relativi all’immobile e, infine, di consegnargli le chiavi.
    • Diritti e obblighi del compratore: il compratore deve pagare la somma pattuita e ha diritto a ricevere le chiavi dell’immobile, libero da cose, insieme a tutti i documenti che lo riguardano.

     

    Stato al rogito

    • Stato al rogito libero: significa che al momento dell’atto finale di compravendita, dovrai lasciare la casa libera da cose e persone.
    • Stato al rogito affittato: significa che l’acquirente, al momento del rogito, avrà una casa venduta affittata. Ossia con persone che ci abitano e che hanno un regolare contratto di affitto. Potrà continuare a tenere la casa in affitto oppure, ma solo se possibile, disdire il contratto di affitto anticipatamente.
    • Stato al rogito occupato: significa che nel momento del rogito, ossia dell’atto finale di compravendita, tu sarai ancora nella tua vecchia casa. Questa clausola spesso viene inserita quando il venditore deve ancora comprarsi un’altra casa presso cui trasferirsi proprio perché stava aspettando i soldi del compratore. I futuri proprietari quindi si chiedono come accertarsi e tutelarsi che lasci la casa nei tempi stabiliti dal rogito. Semplice: molto spesso si chiede al notaio di inserire un’apposita clausola, per esempio lasciando in custodia al notaio, su un libretto nominativo, una percentuale del costo della casa, che ti verrà consegnata solo nel momento in cui libererai la casa.
      Inoltre si potrà inserire una penale, una specie di affitto, che dovrai pagare per ogni singolo giorno che supererai oltre la scadenza. Questi sono gli esempi più comuni, perché le parti possono accordarsi come meglio credono.

    Quanto tempo per lasciare una casa venduta

    Se stai acquistando casa, ti consigliamo di farti scrivere nel compromesso preliminare che il venditore lasci la casa libera da persone e cose alla data del rogito. In questo modo il proprietario avrà tutto il tempo necessario per effettuare un eventuale trasloco. Una cosa molto importante è far inserire nel preliminare una clausola penale a carico del venditore se al rogito non libera l’immobile. In tal caso, se al rogito occupa ancora la casa, l’atto di compravendita non si può concretizzare e inoltre il venditore dovrà corrisponderti la somma pattuita nel preliminare a titolo di penale.