Diritto di superficie ed acquisto casa

Ti è stato offerto di acquistare una casa in diritto di superficie e non sai di cosa si tratta? Allora stai leggendo l’articolo che fa per te. Di seguito analizzeremo questo particolare contratto di compravendita, al fine di soddisfare la tua esigenza conoscitiva, in modo da tutelare le tue scelte con la dovuta consapevolezza ed opportunità.

Diritto di superficie e compravendita immobiliare
L’oggetto del diritto di superficie nasce in relazione alle opere realizzate al di sopra ed al di sotto del suolo altrui, fatta eccezione delle eventuali colture. Questo diritto reale è disciplinato dall’art. 952 del Codice Civile che novella: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Seguendo suddetto dettame normativo chiunque può costruire, previa autorizzazione del legittimo proprietario, su di un fondo altrui, oppure alienare un immobile vincolato al diritto di superficie su cui, l’immobile stesso, insiste. Il realizzatore della costruzione diviene proprietario dell’immobile, mentre il proprietario del suolo mantiene inalterato il proprio diritto, ossia rimane proprietario del fondo. In pratica, si vede realizzare due prerogative legittime, ossia il diritto di proprietà del suolo ed il diritto di proprietà della costruzione in capo a colui che acquista il diritto di superficie. Il diritto di superficie può essere soggetto ad un termine, ossia si estingue alla scadenza del tempo liberamente determinato dalle parti coinvolte nel rapporto.

Tale circostanza è disciplinata dall’art.953 del Codice Civile che recita quanto segue: “Se la costituzione del diritto e stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”. Il tempo quindi viene determinato dalle parti ed essendo un elemento costitutivo dell’eventuale diritto di accessione, merita di essere inserito formalmente all’interno del contratto di superficie. L’eventuale presenza di un termine di estinzione del diritto di superficie fa si che, all’espiare di detto termine il diritto di proprietà delle opere costruite venga trasferito al legittimo proprietario del suolo. Contrariamente a quanto si pensa, questo particolare istituto civilistico è stato ampiamente praticato, nel pubblico e nel privato, in particolar modo negli anni del boom economico degli anni 70′ ed 80′, caratterizzati dalla corsa al mattone.

Il diritto di superficie, come ben compreso, può essere oggetto di trasferimento tra terzi. Nulla vieta al proprietario di un diritto di superficie, comunemente indicato come superficiario, di cedere tale diritto a terzi salvaguardando le condizioni originarie, ossia costituzione ed eventuali termini. Allo stesso modo, il proprietario del fondo può cedere a terzi i diritti di godimento del suo suolo oppure essere sostituito per successione o accessione da altri soggetti giuridici. Anche in tale circostanza devono essere garantire le clausole costitutive del diritto di superficie, ivi inclusi i termini. Difatti, il computo del termine del diritto di superficie decorre sempre dal tempo originario di costituzione, quindi tutti i negozi giuridici non cambiano le condizioni originarie se non in concerto tra le parti e con il ricorso ad altri strumenti giuridici.
Appare chiaro, che la principale precauzione nella sottoscrizione di un contratto di compravendita, che ha per oggetto un immobile in diritto di superficie, attiene proprio alla valutazione della sua estinzione in base al tempo decorso dalla sua costituzione originaria.

Pubblico e privato
Come accennato in precedenza tale istituto giuridico è stato ampiamente adoperato sia nella sfera giuridica del privato che quella pubblica. Mentre nel privato la determinazione del tempo è lasciata alla libera trattazione tra le parti coinvolte nel rapporto, nell’ambito del pubblico si assiste a differenti vicende giuridiche. Nel privato, potrebbe essere assente la determinazione del tempo, in tale situazione acquistando un diritto di superficie senza decadenza del termine significa essere possessori pieni della proprietà. Unica limitazione di sorta è posta nel divieto di impedire al proprietario il pieno godimento del fondo, ivi compreso il passaggio. Pertanto, il superficiario non può arbitrariamente chiudere alcuna porzione di terreno e tanto meno edificare ampliamenti senza idonea concessione del proprietario del fondo.

Cosa diversa, invece, è l’ambito pubblico, ossia quando il proprietario del fondo è il Comune o, genericamente, un Ente Pubblico. In tali casi, il tempo è determinato “ope legis ed è quantificato sempre in 99 anni. Nell’ambito Pubblico, l’istituto del diritto di superficie è stato ampiamente inflazionato. In pratica, era un fatto consolidato il ricorso alla concessione del diritto di superficie nell’ambito dell’edilizia popolare. Infatti, ai costruttori venivano concessi i permessi per l’edilizia popolare con diritto di superficie, corrisposti ad una lunga sequela di agevolazioni che spaziavano dagli interessi dei mutui fino alle spese per i permessi a costruire. Inoltre, era prassi consolidata il rinnovo delle concessioni all’espiazione del termine di 99 anni (per altri 99 anni) oppure, in moltissimi casi all’alienazione del bene. Anche in questi casi l’acquisto di un immobile in diritto di superficie non sembra un cattivo investimento, tuttavia due recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno messo in subbuglio il fiorente mercato immobiliare che si è sviluppato intorno a tale istituto giuridico (CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 2^ , Sentenza n.13345 DEL 2018; CORTE DI CASSAZIONE a SEZIONI UNITE, Sentenza n. 18135 del 2015).

In pratica, si era ampiamente diffusa la consuetudine nel vendere, dopo la prima transazione tra costruttore e privato, gli immobili con diritto di superficie a costo di mercato. La Cassazione è intervenuta su tale aspetto ed ha imposto l’obbligatorietà di trasferire gli immobili con diritto in superficie con le stesse agevolazioni originarie. In definitiva, non è accettabile acquistare a pressi di concorrenza per poi vendere dopo 20 anni ad un prezzo di mercato. La Corte ravvede in tale procedura un ingiusto guadagno, facendo nascere in capo ai soggetti giuridici che hanno acquistato a tali condizioni il diritto di risarcimento del danno a carico del soggetto che ha venduto. Quindi, se hai acquistato ante 2018 ad un prezzo di mercato potrai essere risarcito in modo idoneo, se invece stai acquistando ora non potrai che effettuare un buon affare.

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