L’abuso edilizio costituisce una frequente violazione delle normative edilizie: spesso, quando si entra in possesso di un immobile o si inizia una ristrutturazione, emergono difformità tra ciò che è stato autorizzato e ciò che invece è stato effettivamente costruito.
Vediamo come e quanto è possibile sanare un abuso edilizio.
Abuso edilizio: cos’è
L’abuso edilizio è il risultato di un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative che garantiscano sicurezza e conformità legale.
Rientrano in questa categoria una serie di violazioni legate ai lavori che presentano lacune o deviazioni rispetto alle concessioni rilasciate dal Comune o dal Catasto.
Può essere di 3 tipi:
- totale: si verifica quando una costruzione è completamente priva di permessi.
- sostanziale: è il caso in cui si riscontrato variazioni significative tra quanto è stato autorizzato e ciò che è stato effettivamente costruito, in termini di destinazione d’uso, aumento di volume e/o superficie, parametri urbanistici ed edilizi e conformità alle norme antisismiche.
- minore: è il caso meno grave, che ricorre quando le variazioni rispetto all’autorizzazione riguardano dettagli non essenziali.
Le sanzioni
Le sanzioni per l’abuso edilizio possono essere penali e amministrative.
Le prime sono disciplinate dall’art. 44 del Testo Unico sull’Edilizia: possono variare notevolmente e includere sanzioni pecuniarie, nonché procedimenti penali che possono portare all’arresto.
All’art 37 vengono invece elencate le sanzioni amministrative:
- se non viene effettuata la demolizione, l’immobile può essere confiscato e diventare parte del patrimonio comunale
- se manca la segnalazione di inizio lavori (o è incompleta/errata) è prevista una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore di mercato dell’immobile a seguito delle operazioni edili, con un importo non inferiore a 516 euro.
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Come regolarizzare un abuso edilizio
L’abuso edilizio spesso non è noto: è frequente il caso in cui la violazione è scoperta quando si presenta la necessità di verificare la conformità tra lo stato attuale dell’edificio e i documenti catastali, come nel caso in cui si intraprendano lavori di ristrutturazione o quando si decida di vendere la proprietà, o anche nel caso in cui questa venga ereditata.
Di solito, si tratta di violazioni di entità ridotta, per lo più suscettibili di correzione.
Il Testo Unico sull’Edilizia regola le violazioni delle normative edilizie minori, conosciute come “tolleranze costruttive“, all’articolo 34.
Questo articolo consente una variazione massima del 2% rispetto ai piani abilitativi: sono ammesse delle piccole difformità da parte dei costruttori o proprietari senza incorrere in sanzioni gravi, purché rientrino entro questi limiti specifici.
La sanatoria
La soluzione più comune per regolarizzare l’abuso edilizio è il “permesso di costruire in sanatoria“, sia per gli edifici abusivi, ossia quelli costruiti senza alcuna autorizzazione amministrativa, sia per gli edifici costruiti in modo sostanzialmente diverso rispetto al progetto originale autorizzato.
Per gli abusi di minor entità, che implicano difformità parziali, è possibile regolarizzare la situazione presentando una “Comunicazione di Inizio Lavori (CILA) in sanatoria” per i lavori già eseguiti.
Per regolarizzare un abuso edilizio, è spesso necessario richiedere una “sanatoria strutturale” al Genio Civile o all’ente locale competente. I dettagli e i requisiti specifici varieranno in base alle leggi edilizie locali e alle circostanze individuali dell’abuso edilizio.
Gli interventi edilizi eseguiti senza autorizzazione o che si discostano dalle autorizzazioni rilasciate possono essere regolarizzati se rispettano le normative edilizie vigenti al momento della costruzione e al momento della richiesta di regolarizzazione.
Il condono edilizio
Il condono edilizio è un provvedimento speciale che permette di sanare le sanzioni derivanti dalle violazioni delle leggi edilizie.
La procedura è generalmente una misura straordinaria e temporanea, che consente ai proprietari di immobili di regolarizzare situazioni di abuso edilizio, dimostrando l’adeguamento degli immobili alle normative edilizie vigenti.
In altre parole, devono portare gli edifici abusivi o non conformi a uno stato che rispetti le leggi edilizie correnti. Questo può comportare lavori di adeguamento, demolizione parziale o altre azioni per conformare gli edifici alle norme.
Il condono edilizio è una misura eccezionale e non dovrebbe essere confuso con la regolare sanatoria, che consente di sanare le violazioni delle normative edilizie in modo permanente seguendo una procedura stabilita.
Quando non è regolarizzabile l’abuso edilizio?
Non è possibile sanare l’abuso edilizio nel caso in cui non sia conforme alle normative edilizie vigenti al momento della costruzione dell’immobile, o al momento della richiesta di regolarizzazione.
È consigliabile demolire le parti dell’edificio costruite in violazione, e ripristinare lo stato precedente. Successivamente, è possibile presentare una richiesta di Permesso di Costruzione o una SCIA conformemente alla legge.
E se l’abuso edilizio è ereditato?
Nel caso in cui l’abuso edilizio sia su una proprietà oggetto di successione, gli eredi non sono responsabili e non sono soggetti a sanzioni.
Finché l’abuso persiste, non possono però né vendere né dividere la proprietà. La soluzione può essere quella di regolarizzare l’abuso o ripristinare lo stato originale.