La normativa non vieta né limita l’acquisto di una casa ipotecata, a patto che ci sia un accordo esplicito tra le parti, un documento scritto e informazioni chiare riguardo all’entità dell’ipoteca.
Tuttavia, è evidente che l‘ipoteca deve essere estinta, o per volontà dell’acquirente, o per volontà del venditore, che utilizza parte del prezzo ricevuto per cancellare l’ipoteca.
Vediamo cosa succede in caso di acquisto di una casa ipotecata.
Cos’è l’ipoteca?
L’ipoteca è una garanzia reale destinata ad assicurare al creditore il recupero del proprio credito. Ha una durata legale di 20 anni dalla sua iscrizione e può essere rinnovata su richiesta del creditore stesso.
Una volta iscritta, rimane sull’immobile indipendentemente dai passaggi di proprietà.
Può essere volontaria (iscritta con il consenso del proprietario, come nel caso di un mutuo), giudiziale (disposta da un giudice) o legale (come quella iscritta dall’Agenzia delle Entrate per debiti fiscali non pagati).
Uno dei problemi principali che si presentano durante l’acquisto di una casa ipotecata è che, al momento del trasferimento della proprietà, l’ipoteca rimane associata all’immobile, gravando quindi sul nuovo proprietario.
I rischi associati all’acquisto di una casa ipotecata
Quando una banca pone un’ipoteca su un’abitazione come garanzia del prestito concesso all’acquirente, sorge il rischio che se l’acquirente non onora le rate del mutuo, l’ente creditore ha il diritto di procedere con l’esproprio del bene ipotecato e, eventualmente, con la sua vendita all’asta.
Pertanto, in caso di acquisto di una casa ipotecata, l’acquirente rischia di “ereditare” il debito contratto dal venditore: l’ipoteca persiste anche dopo il trasferimento di proprietà dell’immobile.
Acquistare una casa con ipoteca
Nel corso della ricerca di una nuova casa, può capitare di concludere un accordo preliminare di acquisto senza conoscere in anticipo l’esistenza di un’ ipoteca. Al contrario, è possibile che, anche sapendo dell’esistenza dell’ipoteca, il potenziale acquirente scelga comunque di procedere con l’acquisto.
In ogni caso, se si è interessati all’acquisto di un’abitazione, è prudente verificare preliminarmente il suo stato legale richiedendo una visura ipotecaria: tramite questo documento è possibile ottenere informazioni sulle proprietà immobiliari di un individuo (sia persona fisica che giuridica) e sulle eventuali obbligazioni che gravano su ciascun immobile, come ad esempio le ipoteche.
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Scoprire l’ipoteca sulla casa
Spesso, l’acquisto di una casa ipotecata è fatto con consapevolezza: l’accordo tra le parti prevede che, al momento del pagamento del prezzo, il venditore estingua il debito, liberando così l’acquirente da qualsiasi onere.
Tuttavia, può capitare che l’acquirente venga a conoscenza dell’ipoteca solo successivamente all’acquisto dell’immobile. In tal caso, occorre analizzare il momento in cui ciò avviene.
Prima della firma del compromesso
Se il compromesso non è ancora stato firmato, è possibile richiedere un risarcimento, ma solo se le trattative sono avanzate e si sono scartate altre proposte alternative.
Secondo la legge, le parti coinvolte devono agire in buona fede durante la formazione del contratto, evitando di nascondere informazioni rilevanti che potrebbero influenzare la conclusione dell’accordo.
L’esistenza di un’ipoteca sull’immobile rientra in questo contesto: se ne fosse stata nota la presenza, la trattativa non sarebbe stata avviata.
È anche possibile richiedere che nel contratto preliminare sia inclusa una clausola che obblighi il venditore a estinguere l’ipoteca prima della firma del contratto definitivo. In mancanza di tale estinzione, non si sarà tenuti alla firma.
Dopo la firma del compromesso
Se il compromesso è già stato firmato ma il rogito non è ancora stato sottoscritto, è possibile chiedere un risarcimento del danno all’agenzia intermediaria, poiché è compito dell’agente verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altri oneri.
Si può anche decidere di non procedere con il rogito e richiedere il rimborso di tutti i pagamenti già effettuati oppure chiedere una riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo.
Dopo il rogito
Se il rogito è già stato firmato, si può richiedere la risoluzione del contratto con il rimborso del prezzo pagato e il risarcimento del danno al notaio, che è tenuto a effettuare tutte le verifiche necessarie sull’immobile per garantire un acquisto libero da gravami.
È possibile anche richiedere un risarcimento al venditore, che è obbligato a dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente. Un’altra opzione è mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione totale o parziale del prezzo pagato, oppure sospendere il pagamento del residuo.
Come si estingue l’ipoteca
La cancellazione dell’ipoteca sull’abitazione può avvenire tramite l’intervento di un notaio, che redige un atto pubblico sulla base di una dichiarazione spontanea delle parti (estinzione del debito da parte del venditore o assunzione del debito da parte dell’acquirente).
L’operazione è automatica quando l’ipoteca è stata registrata come garanzia per un mutuo e quest’ultimo è stato interamente estinto: la banca informa i registri immobiliari pubblici e procede con la cancellazione dell’ipoteca.