Se sei in affitto e il proprietario vuole vendere la casa in cui vivi, quali sono i diritti e gli obblighi a cui sei soggetto?
Vediamo nel dettaglio come funziona la vendita di una casa con un contratto di affitto in essere.
Tipi di contratto di affitto
Nel sistema giuridico italiano, i contratti di locazione possono essere suddivisi in due categorie principali: a canone concordato e a canone libero.
Nei contratti a canone concordato, i limiti massimi e minimi per il canone di locazione sono definiti a livello locale, in base ad accordi tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini.
La durata standard di un contratto a canone concordato è di 3 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 2 anni.
Nei contratti di locazione a canone libero, il canone di locazione mensile è stabilito direttamente attraverso un accordo tra il proprietario e il futuro inquilino.
Solitamente, questi contratti seguono una struttura di 4+4, con una durata minima di 4 anni, rinnovabili tacitamente per altri 4 anni.
Per entrambe le tipologie di contratti, la normativa stabilisce che qualsiasi modifica alle condizioni dell’accordo può essere negoziata solo dopo il secondo rinnovo, a meno che il contratto non includa una clausola che preveda un adeguamento basato sull’indice ISTAT.
In caso di disdetta, questa deve essere notificata per iscritto tramite posta elettronica certificata o lettera raccomandata almeno sei mesi prima della naturale scadenza.
Vendere casa in affitto: è possibile?
Un proprietario di immobile con contratto di locazione regolarmente registrato può mettere in vendita la propria casa: il locatore non è obbligato ad attendere la scadenza del contratto di locazione per procedere con la vendita.
Tuttavia, ci sono alcuni adempimenti obbligatori che ti tutelano se sei in affitto.
Il locatore deve informare il potenziale acquirente dell’esistenza del contratto di affitto.
In assenza di tale comunicazione, l’affittuario può richiedere la risoluzione del contratto.
Inoltre, nel caso la vendita dell’immobile si concretizzi, in quanto affittuario devi essere informato obbligatoriamente del cambio di proprietà. Nel caso in cui tu non riceva notifica della vendita, non hai alcun obbligo verso il nuovo proprietario, a cominciare dal pagamento del canone.
Cosa succede a chi è in affitto
In caso di vendita di una casa in affitto, il contratto di affitto rimane valido, a meno che non siano presenti specifiche condizioni che ne prevedano la risoluzione.
Dovrai quindi continua a effettuare i pagamenti mensili al nuovo proprietario, e le condizioni contrattuali non subiranno variazioni.
Il nuovo proprietario ha però la possibilità di notificare la disdetta sei mesi prima della scadenza del contratto.
Ho diritto di prelazione in caso di vendita?
Il proprietario dell’immobile, se desidera venderlo, è obbligato a notificarti la sua intenzione, specificando le condizioni e il prezzo proposti.
Nel caso di mancata comunicazione, hai il diritto di riscattare l’immobile venduto a un altro acquirente, entro sei mesi dalla data del rogito, e dovrai corrispondere un importo pari al prezzo stabilito durante la vendita.
Se invece il contratto di locazione giunge al termine naturale, il diritto di prelazione decade automaticamente.
Perché questo diritto sia valido, il locatore non deve essere proprietario di altri immobili oltre alla sua abitazione principale e a quella data in locazione.
Il diritto di prelazione può essere esercitato entro sessanta giorni dalla comunicazione del proprietario e a condizione che siano rispettate le condizioni di vendita stabilite.
Recesso dal contratto dopo la vendita
Nel caso in cui la casa in cui sei in affitto venga venduta, il nuovo proprietario non può recedere dal contratto di locazione: deve notificarti la disdetta con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto.
Lo stesso vale per te: non puoi recedere dal contratto senza rispettare il preavviso di sei mesi, salvo casi specifici previsti dalla legge, come la necessità di spostarsi per motivi di lavoro o difficoltà oggettive a rimanere nell’immobile.
Se sei in affitto e stai valutando di cambiare casa, affidati ai nostri professionisti per valutare la soluzione più adatta alle tue esigenze!