Come vendere una casa ipotecata
Hai una casa da vendere ma non sai come fare perché questa è ipotecata? Se la risposta a questa domanda è sì non devi preoccuparti poiché, per la legge italiana, vendere casa con ipoteca è possibile ma solo a determinate condizioni.
Il diritto reale di garanzia dell’ipoteca
Secondo l’articolo 2808 del codice civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che grava sull’immobile e che lo segue indipendentemente dal proprietario.
Questo significa che se hai un’abitazione per la quale hai acceso un’ipoteca potrai comunque metterla in vendita. Il creditore, infatti, non perde nulla in caso di trasferimento di proprietà dell’immobile perché potrà comunque espropriare il bene vincolato in caso di inadempimenti da parte del proprietario.
Il tuo acquirente deve essere consapevole dell’eventuale rischio che corre nel farsi proprietario di una casa con ipoteca; rischio che si identifica nella possibilità di perdere l’immobile qualora tu – ossia il debitore originario – non versi quanto spetta al soggetto in favore del quale è stata iscritto il vincolo ipotecario.
Obblighi del venditore di una casa ipotecata
Come proprietario di un bene gravato da ipoteca hai delle responsabilità nei confronti dell’eventuale acquirente alle quali non puoi sottrarti.
In primo luogo devi dare comunicazione ai soggetti interessati del fatto che la casa che vogliono acquistare ha un vincolo di ipoteca. Se ti esimi da questa responsabilità l’acquirente può richiedere e ottenere una risoluzione del contratto.
Tacere questa informazione ai potenziali clienti potrebbe anche implicare la richiesta di un risarcimento danni e la restituzione del prezzo pagato preventivamente.
Per riuscire a vendere casa con ipoteca potresti proporre all’acquirente la cancellazione dell’ipoteca entro un certo periodo di tempo. In genere questa opzione si concretizza in un vero e proprio impegno scritto nell’atto preliminare di vendita.
Cosa fare per vendere casa con ipoteca bancaria
Esistono diverse tipologie di ipoteche che potresti avere acceso sulla tua casa. Il caso più comune è quello della vendita di una casa con ipoteca da parte della banca che si realizza quando, per l’acquisto dell’abitazione, hai chiesto un mutuo a un istituto di credito.
In questo caso specifico, per vendere l’abitazione, puoi percorrere due vie:
- Chiedere all’acquirente l’accollo del debito residuo. Questa soluzione ti permette di liberarti dal vincolo ipotecario e, nello stesso tempo, permette al tuo acquirente di risparmiare sulle spese che sono collegate all’accensione di un nuovo mutuo come, per esempio, i costi del notaio, della perizia, dell’istruttoria e molto altro ancora. L’accollo diviene effettivo nel momento in cui viene firmato il rogito da entrambe la parti ma, per mettere in pratica questa soluzione hai bisogno del benestare da parte della banca. Se l’acquirente è disposto ad acquistare la tua casa gravata da ipoteca accollandosi il mutuo residuo puoi avere di fronte a te due soluzioni di accollo: cumulativo o liberatorio. Con l’accollo cumulativo non sei più titolare della tua abitazione e dell’ipoteca che grava sopra di essa ma rimani obbligato nei confronti della banca. Questo significa che, nel caso in cui il tuo acquirente non possa onorare il pagamento delle rate, dovrai intervenire al saldo in maniera diretta. L’accollo di tipo liberatorio, invece, ti libera da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.
- Estinguere il mutuo. Per vendere casa con ipoteca in maniera sicura puoi estinguere anticipatamente il mutuo nel momento in cui viene stipulato il rogito. Con questa soluzione hai maggiori possibilità di vendere casa anche se potresti trovarti nella situazione di pagare eventuali costi connessi all’estinzione anticipata. Per realizzare questo tipo di soluzione occorre la presenza di un funzionario della banca mutuataria. Quest’ultimo ha il compito di riscuotere parte del pagamento della tua casa, che verrà utilizzato per l’estinzione del debito, realizzato mediante assegno circolare. Il funzionario della banca dovrà versare l’assegno all’istituto di credito per l’estinzione del debito che avrà cura di rilasciarti una quietanza capace di attestare l’avvenuta estinzione del debito.
Vendere casa con ipoteca Equitalia: è possibile?
Se la tua casa è gravata da ipoteca Equitalia attiva, ossia ancora in vigore, non hai la libertà di mettere in vendita la casa a tuo piacimento.
Questo, tuttavia, non significa che non potrai mai vendere la tua abitazione ma che devi porre in essere dei comportamenti tali che ti mettano nella condizione di non avere più debiti nei confronti di Equitalia.
In particolare dovrai estinguere i tuoi debiti nei confronti della società di riscossione delle imposte suddetta, e potrai farlo in due momenti:
- Prima del preliminare. Prima dell’atto preliminare devi sistemare i debiti saldandoli;
- Contestualmente al rogito. In questo caso devi saldare il debito nel momento in cui stipuli il rogito davanti al notaio utilizzando l’anticipo che il compratore ti pagherà per l’immobile.