Se hai necessità di vendere casa dopo il Superbonus 110, i dubbi che possono sorgere sono davvero tanti.
Non esistono restrizioni riguardo alla vendita di un immobile che ha beneficiato di una ristrutturazione tramite il Superbonus: l’opzione risulta anzi decisamente conveniente, grazie ai vantaggi legati all’ottimizzazione energetica ottenuta.
Tuttavia, la Legge di Bilancio del 2024 ha introdotto novità rilevanti in merito alla cessione di tali proprietà che è bene conoscere. Vediamo quali sono.
Cosa succede alle detrazioni?
La prima domanda da porti quando decidi di vendere casa dopo il Superbonus 110 è: che fine fanno le detrazioni non godute?
A far luce su questo quesito ci ha pensato Ministero dell’Economia e delle Finanze (l’art. 9 del Decreto Requisiti del 6 agosto 2020): le detrazioni non utilizzate dal proprietario, passano automaticamente all’acquirente, a meno di diversi accordi.
Se quindi non hai intenzione di trasferire le detrazioni, è necessario ottenere il consenso da parte di chi compra, e includere l’accordo nell’atto di vendita o in una scrittura privata successiva, in cui esplicitare che l’accordo è precedente al momento della stipula dell’atto di vendita.
Questa opzione è valida solo se hai già saldato le spese di ristrutturazione prima della vendita: in caso contrario, il rischio è che le detrazioni residue non possano essere godute.
Tassazione della plusvalenza per chi sceglie di vendere casa dopo il superbonus 110
Le modifiche della Legge di Bilancio per l’anno 2024 hanno portato molte novità.
Una di queste riguarda la tassazione delle plusvalenze per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus al 110%: la normativa ora stabilisce un’imposizione fiscale del 26% sulle plusvalenze generate dalla cessione di tali proprietà.
Condizioni per la tassazione
Per l’applicazione della nuova tassazione, i requisiti sono 3:
- Devono essere trascorsi meno di 10 anni tra la fine dei lavori e la messa in vendita.
- L’immobile non deve essere stato utilizzato come residenza principale del venditore tra la fine dei lavori e la vendita.
- Il venditore deve aver richiesto l’applicazione del Superbonus 110% attraverso la cessione del credito o lo sconto in fattura, anziché tramite dichiarazione.
Come calcolare la plusvalenza
Per calcolare le tasse sulla plusvalenza, hai due opzioni:
- far concorrere la plusvalenza al reddito complessivo per l’IRPEF;
- optare per la tassazione con l’imposta sostitutiva del 26%.
Nel calcolo della plusvalenza, non si tiene conto del valore dei lavori effettuati, che non influenzano il costo originario dell’immobile. Il principio si applica quando il contribuente usufruisce dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Inoltre, se l’immobile è stato acquistato o costruito oltre 5 anni prima della vendita, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione viene rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, ai fini del calcolo della plusvalenza.
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Lo sconto in fattura
Vendere casa dopo il Superbonus 110 mediante sconto in fattura, è un’opzione ancora realizzabile, e anche molto vantaggiosa: è possibile infatti farlo anche nel caso in cui i lavori siano ancora in corso.
Dal punto di vista delle detrazioni, se la cessione del credito nei confronti della ditta che ha eseguito i lavori viene comunicata all’Agenzia delle Entrate prima della stipula del rogito, i vantaggi rimarranno a te che vendi.
La cessione del credito a terzi
Se decidi invece di vendere casa dopo il Superbonus al 110% usufruendo della cessione del credito a terzi, la procedura è la stessa: trametti la comunicazione riguardante la cessione del credito prima della stipula del rogito, e mantieni i vantaggi derivanti dall’agevolazione.
Comunicazione all’Agenzia dopo il rogito
Se le comunicazioni relative allo sconto in fattura o alla cessione del credito non sono state ancora inviate al momento della stipula del rogito, sarà l’accordo privato tra le due parti a determinare il beneficiario dei vantaggi.
In questo modo, puoi negoziare con il potenziale acquirente i termini specifici della vendita.
Affidarsi a professionisti conviene
Anche se è possibile vendere casa dopo il superbonus 110, è importante tenere conto dell’incremento di valore dell’immobile, che potrebbe comportare una maggiore imposizione fiscale al momento della cessione, specialmente considerando le nuove disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.
È consigliabile pertanto consultare sempre un professionista per comprendere appieno tutte le implicazioni fiscali e garantire di massimizzare i vantaggi derivanti dalla vendita.