Se stai considerando l’acquisto di una casa nella zona a sud di Milano, probabilmente ti sei imbattuto nel termine “vendita con riserva di proprietà”.
Ma cosa significa esattamente e quali sono i vantaggi per acquirente e venditore?
Analizziamo in cosa consiste questa opzione e quando può essere conveniente per entrambe le parti.
Cos’è la vendita con riserva di proprietà?
La vendita con riserva di proprietà, nota anche come vendita a rate o vendita con patto di riservato dominio, è una pratica legale che consente all’acquirente di prendere possesso di un immobile senza dover pagare l’intero importo in anticipo.
L’acquirente versa un anticipo al momento della firma del contratto e si impegna a pagare il saldo residuo in rate concordate con il venditore.
Tuttavia, il venditore mantiene la proprietà effettiva dell’immobile fino al completo pagamento del prezzo concordato.
Come funziona
Inizialmente, venditore e acquirente concordano e formalizzano un contratto di vendita, che deve essere necessariamente redatto per iscritto e includere una specifica clausola di riserva della proprietà.
Subito dopo la stipula del contratto, il venditore procede alla consegna del bene all’acquirente, che assume la responsabilità e i rischi legati al bene stesso a partire dal momento della consegna.
L’acquirente, inoltre, comincia a versare le rate pattuite del prezzo di acquisto.
Infine, con il completo pagamento dell’ultima rata, il compratore acquisisce ufficialmente la proprietà della merce o del bene oggetto della transazione.
Quando conviene optare per una vendita con riserva di proprietà?
Se non si dispone dell’intero importo necessario per l’acquisto di un immobile, la vendita con riserva di proprietà può rappresentare un’opportunità preziosa.
La possibilità di dilazionare i pagamenti nel tempo riduce la pressione finanziaria immediata e consente all’acquirente di pianificare meglio le proprie finanze.
Inoltre, l’acquirente può beneficiare dell’occupazione e del godimento dell’immobile fin dall’inizio, pur non essendo ancora il proprietario legale.
I vantaggi per il venditore
La vendita con riserva di proprietà può essere una strategia efficace per attrarre acquirenti che altrimenti potrebbero essere esclusi dal mercato a causa di vincoli finanziari.
Offrendo questa opzione, il venditore può ampliare il pool di potenziali acquirenti e accelerare il processo di vendita.
Inoltre, poiché il venditore mantiene la proprietà effettiva dell’immobile fino al completo pagamento, c’è una maggiore sicurezza finanziaria nel caso in cui l’acquirente non rispetti gli accordi di pagamento.
La vendita con riserva di proprietà è un’opzione valida sia per acquirente che venditore, purché gestita nel rispetto dei requisiti di legge. Affidati a Makecasa per garantire una transazione a regola d’arte. Scopri cosa possiamo fare per te se cerchi casa o se invece vuoi venderla.
Cosa succede se il compratore non paga le rate
La situazione di mancato pagamento è disciplinata dall’articolo 1525 cc.
Se il mancato pagamento riguarda una sola rata che non supera 1/8 del prezzo pattuito, il contratto non può essere risolto automaticamente: il compratore mantiene il diritto di pagare le rate successive entro il termine stabilito, nonostante eventuali clausole contrarie.
Se invece il compratore non paga più di una rata o una rata che supera 1/8 del prezzo, la risoluzione del contratto viene rimessa alla valutazione discrezionale del giudice. Quest’ultimo terrà conto dell’entità dell’inadempimento prima di deliberare sulla risoluzione del contratto.
Che differenza c’è con l’affitto a riscatto?
Sia l’affitto a riscatto, di cui abbiamo parlato qui, sia la vendita con riserva di proprietà sono due opzioni che consentono di acquistare un immobile senza dover affrontare un grosso pagamento iniziale.
Tuttavia, vi sono differenze sostanziali tra le due, sia dal punto di vista legale che pratico.
Obbligo di acquisto
Nell’affitto a riscatto, l’affittuario ha la possibilità ma non l’obbligo di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione, mentre nella vendita con riserva di proprietà il passaggio di proprietà avviene automaticamente al momento del completo pagamento del prezzo.
Cause di risoluzione
Nell’affitto a riscatto, la risoluzione può essere determinata dal mancato pagamento di un numero minimo di canoni, deciso liberamente dalle parti. Nella vendita con riserva di proprietà, invece, la risoluzione può essere causata solamente dal mancato pagamento di una rata superiore all’ottava parte del prezzo.
Conseguenze della risoluzione
Nell’acquisto a riscatto, in caso di risoluzione il venditore deve restituire al conduttore la parte del canone di locazione considerata come anticipo sul prezzo, mentre nella vendita con riserva di proprietà il venditore deve restituire le rate di prezzo già riscosse, trattenendo un equo compenso per l’uso dell’immobile e per eventuali danni subiti.