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Calcolo valore immobile: quanto vale la tua casa?

calcolo valore immobiliare

Calcolare il valore di una casa per venderla non è un processo immediato e semplice. Richiedere la consulenza di un agente immobiliare ti sarà utile per stimare l’oggettivo prezzo di vendita senza farsi confondere da scelte legate ai sentimenti, e senza tralasciare fattori importanti che ti potrebbero essere sfuggiti ma che il mercato immobiliare reputa di grande rilevanza.

Calcolo valore immobile, come si fa?

Basilare per vendere casa velocemente è riuscire a calcolare una corretta valutazione dell’immobile.

Makecasa offre un servizio di valutazioni immobili online, completamente gratuito e senza obbligo alcuno. In tempi brevi, avrai una valutazione corretta, stimata dai nostri agenti immobiliari.

Come calcolare il valore di mercato di una casa?

Il valore di mercato è stimato prendendo in considerazione l’offerta e la domanda in base al periodo di valutazione.
Questo dato tiene in considerazione le caratteristiche sia tecniche che economiche della casa.

Il valore di mercato  si calcola moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al mq e per i relativi coefficienti di merito.
La formula per calcolare il giusto valore di mercato è:

Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito.

Ma come si ottengono i dati da inserire nella formula per avere un risultato attendibile?

1 – Calcolo della superficie commerciale

La superficie commerciale è la somma della superficie lorda dell’immobile e delle aree esterne. Non è da confondere con la superficie calpestabile che indica la somma delle parti interne dei singoli ambienti, al netto di muri perimetrali o interni. Le modalità per misurare le planimetrie per la superficie commerciale e per la superficie calpestabile è decisamente differente.

Per calcolare la superficie commerciale di una casa dovrai tenere in considerazione tutte le superfici coperte, le superfici ponderate e quote percentuali delle superfici di pertinenze.

Per superfici coperte si intendono tutti i metri coperti calpestabili, le mura, le mansarde, i soppalchi, le verande, le taverne. Ogni zona sarà calcolata in percentuale differente all’interno del calcolo.

Per superfici ponderate o scoperte ad uso esclusivo, si intendono le superfici calpestatili di proprietà, come balconi, attici, cortili, giardini, cantine, garage, box, portici e patii.

Per superfici delle pertinenze si intendono gli spazi comuni.

Il procedimento da adottare è il seguente:

  1. Si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri;
  2. Si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni. Come calcolare la superficie sulla quale poggiano i muri? Certamente non è possibile farlo da soli e con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
  3. Si aggiungono i balconi, le terrazze, i porticati, ma solo per il 30 – 33% della loro superficie. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri;
  4. Si calcolano le percentuali delle superfici di pertinenze in base a metrature e qualità (cantina 25%, box 40-80%, mansarde rifinite 80%, locali interrati abitabili 60%)

2 – Quotazioni e prezzi al metro quadro

Questo valore si calcola tenendo in considerazione la localizzazione geografica, le condizioni dell’edificio e lo stato di conservazione.

Il prezzo al metro quadro si ricava moltiplicando la superficie commerciale dell’immobile per quello che viene definito valore al metro quadro di una data zona.

Uno strumento utile per le quotazioni al metro quadro è fornito dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate che monitora e fornisce un minimo e un massimo dei valori di prezzo sul mercato in base alla provincia.

Lo sbaglio comune di chi non è del settore e vuole vendere casa senza agenzia immobiliare è quello di prendere il prezzo al metro quadro come cifra sacra per calcolare il valore dell’immobile, senza fare ulteriori valutazioni che potrebbero posizionare la vendita completamente fuori mercato.

Capirai bene che, anche se nella stessa città, in base alla zona di residenza, il valore al metro quadro di una casa a parità di condizioni, può variare notevolmente. Come può variare in base ad altri parametri.

Non esiste un prezzo al metro quadro univoco uguale per tutti gli immobili, ma esiste un range di prezzo al metro quadro entro il quale muoversi.

Un bravo agente immobiliare può basarsi su queste stime per vendere la tua casa velocemente al prezzo più vantaggioso.

3 – I coefficienti di merito

Sono considerati coefficienti di merito, il piano (seminterrato, terra, rialzato, primo, secondo, superiore, attico) dove si trova la casa con  la presenza o meno di ascensori, lo stato locativo dell’immobile (abitazioni libere, locate, locate stagionalmente) , l’età della casa e lo stato di conservazione (da ristrutturare, in buono stato, finemente ristrutturato, nuova costruzione) .

Tra i coefficienti di merito bisogna tenere in considerazione anche la dotazione dell’impianto di riscaldamento (autonomo, centralizzato, centralizzato con contabilizzatore) , l’esposizione e la vista (panoramica, esterna, interna, mista), la luminosità (molto luminoso, luminoso, poco luminoso).

Valore di mercato e rendita catastale non sono la stessa cosa!

Spesso i due termini vengono confusi ma il valore di mercato non è da confondere con il valore catastale dell’immobile. Quest’ultimo infatti è utilizzato come base per calcolare alcune imposte che il cittadino dovrà pagare in caso di acquisto casa. Per farla breve: la rendita catastale è quel valore dato agli immobili che generano un reddito per pagare imposte di registro, di successione, di donazione, ipotecaria.

Nelle compravendite immobiliare, il valore di mercato è il riferimento principale per la trattativa, che comunque dovrà essere in linea con il valore catastale, ma è una tassazione da pagare al momento del rogito e non incide sul valore di mercato.

Quando fare un calcolo della valutazione immobile

Il valore di mercato di una casa è utile, non solo in caso di compravendita, ma anche per contratti di locazione o per divisioni ereditarie e separazioni

Rischi di un calcolo valore immobile scorretto

Una stima errata del valore del tuo immobile, soprattutto se la stima è troppo alta, rischia di allungare molto i tempi di vendita. Se il prezzo risulta troppo basso invece, venderai in tempi rapidi ma avrai perso la possibilità di ricavare soldi dalla vendita.

Per ottenere una valutazione dell’immobile corretta è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare che, grazie alla sua esperienza nella compra-vendita di case possa stabilire il prezzo idoneo alla vendita accelerando la buona riuscita dell’operazione.

Calcola l’appetibilità del tuo immobile!

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Negli anni siamo diventati profondi conoscitori del mercato immobiliare della nostra zona di competenza.

Oltre a calcolare il valore del tuo immobile con strumenti empirici, la nostra esperienza sulle valutazioni immobiliari del territorio ci permette di fare una VALUTAZIONE A CORPO. La nostra valutazione ci permette di paragonare il tuo immobile  con la casistica di immobili simili per tipologia e optional già venduti nella nostra zona. Ciò ti consentirà di avere il calcolo del valore immobiliare nel modo più corretto possibile.

Siamo molto più di una classica agenzia immobiliare: offriamo un servizio completo ed efficace avvalorato dalla nostra esperienza e professionalità.

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