La Legge di Bilancio 2024 come è noto ha introdotto una novità riguardante Superbonus e plusvalenza: il maggior valore generato dalla vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus, è infatti ora tassato.
Il Consiglio del Notariato ha elaborato alcune soluzioni e interpretazioni per ottimizzare l’applicazione della norma.
Le modifiche della Legge di Bilancio
All’inizio del 2024, tra le varie novità riguardanti il Superbonus, è stata inclusa una tassazione del 26% sulla plusvalenza derivante dalla vendita di immobili ristrutturati con questa agevolazione.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto:
- Un cambiamento nella regolamentazione delle plusvalenze per gli immobili ristrutturati con il Superbonus.
- Un nuovo obbligo post-intervento Superbonus, relativo alla dichiarazione di variazione dello stato degli immobili.
- Una modifica della ritenuta sui bonifici parlanti, compresi quelli per le spese degli interventi edilizi, con un incremento dall’8% all’11%.
Lo scopo della misura
La modifica su Superbonus e plusvalenza, ha lo scopo di evitare che si verifichi una “doppia agevolazione” sullo stesso immobile, cioè:
- Realizzazione di lavori di efficientamento energetico e ristrutturazione a costo zero.
- Vendita dell’immobile ristrutturato a un prezzo maggiorato grazie all’aumento della classe energetica.
L’obiettivo della tassa sulla plusvalenza è quindi disincentivare l’uso del Superbonus al solo scopo di vendere immobili a un prezzo più alto, subito dopo la ristrutturazione.
Superbonus e plusvalenza: come funziona?
La Legge di Bilancio 2024 stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2024, chi vende una seconda casa ristrutturata con il Superbonus entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori deve pagare un’imposta del 26% sulla plusvalenza.
Questa tassazione non si applica alle “prime case” e alle cessioni avvenute prima del 1° gennaio 2024.
Inoltre, per i primi 5 anni dall’ultimazione dei lavori, i costi di ristrutturazione non possono essere dedotti dalla plusvalenza, mentre a partire dal sesto anno è possibile dedurli nella misura del 50%.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato
La misura ha generato alcune polemiche e incertezze interpretative.
Il Consiglio Nazionale del Notariato è intervenuto con lo Studio n. 15-2024/T, approvato dalla Commissione Studi Tributari, per fare luce sulla questione.
Lo studio propone un’interpretazione su Superbonus e plusvalenza, che ridurrebbe i casi in cui la tassazione del 26% è applicabile.
La proposta del Notariato
Lo Studio 15-2024/T suggerisce di limitare la tassazione della plusvalenza a seconda del tipo di interventi effettuati sull’immobile.
In particolare, propone di escludere dalla tassazione al 26% alcuni tipi di lavori, come:
- Interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali.
- Manutenzione ordinaria in regime di edilizia libera.
- Lavori agevolati con aliquota inferiore al 110%.
- Cessioni da parte di chi non ha usufruito personalmente del Superbonus.
I possibili scenari
Secondo lo Studio, solo i lavori che hanno riguardato direttamente l’immobile in vendita dovrebbero generare una plusvalenza rispetto al valore dell’immobile prima degli interventi agevolati.
Inoltre, dovrebbero generare plusvalenza solo gli interventi trainanti, trainati, di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
Se l’Agenzia delle Entrate confermasse questa interpretazione, la tassazione sulle cessioni degli immobili si ridurrebbe sensibilmente.