Imposte di registro, catastali, sostitutive: queste sono solo alcune delle tasse legate alla vendita della casa da versare obbligatoriamente per concludere la transazione.
Quando raggiungi un accordo, infatti, dovresti tener conto delle spese burocratiche e degli eventuali tributi che possono variare in base alla durata di possesso dell’immobile, alla presenza di possibili agevolazioni finanziarie oppure al regime fiscale dell’acquirente. Se non sei del mestiere può essere difficile districarsi con le varie tipologie di contributi esistenti e capire quali sono le effettive quote da corrispondere per non avere problemi con il fisco.
Non solo. Conoscere in anticipo i costi fiscali e burocratici può esserti utile per pianificare tutte le tue uscite, gestendo la trattazione – e il tuo portafoglio – con maggiore consapevolezza e senza sorprese. Vediamo, quindi, quali sono le spese che dovresti considerare per vendere la proprietà e quando saldarle.
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Quando dovresti versare i tributi per la vendita dell’immobile
Se hai una proprietà nell’hinterland di Milano e intendi cederla per trasferirti in un’altra città, sia per esigenze lavorative che personali, dovresti saldare le imposte nel caso in cui siano passati meno di 5 anni dall’acquisto.
Questa regola è stata emanata dal Fisco per scongiurare le speculazioni legate alla compravendita e alla relativa generazione di plusvalenza che si verifica quando la casa è proposta a un prezzo superiore rispetto a quello iniziale, dando vita a un profitto.
Attenzione, però! La plusvalenza non corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Il discorso è infatti più ampio e comprende altri costi tra cui le spese notarili, le eventuali opere di ristrutturazione e migliorie alla struttura, oltre alle eventuali commissioni dell’agenzia che ha seguito la trattativa (se ti affidi a degli esperti del settore).
Per capire meglio ti facciamo un esempio. Considera che nelle zone d’Italia dove c’è molta richiesta, come quella a sud est di Milano, alcuni comprano case a un prezzo vantaggioso per rivenderle a un costo più alto, guadagnandoci. Melegnano, San Giuliano Milanese e Mulazzano, per esempio, sono tutte cittadine che godono di molti comfort e servizi, senza essere troppo lontane dalla metropoli meneghina. Questi posti suscitano ampio interesse e, per evitare la pratica di speculazione da parte dei proprietari – che può presentarsi quando le persone sono disposte a vivere in luoghi così desiderati – lo Stato ha deciso di fissare alcuni limiti, come quello temporale, con balzelli fiscali per chi vende prima dei 5 anni.
C’è chi è esonerato dall’obbligo del pagamento dei contributi, come chi cede la casa dopo i 5 anni. Mentre esistono altri casi, come vedremo, in cui la plusvalenza non è tassata, come l’acquisto mediante successione ereditaria o qualora il proprietario abbia usato l’abitazione come “prima casa”.
Tasse per la vendita della casa: quali sono quelle principali e come puoi calcolarle
Esistono due modalità per pagare le tasse dopo la vendita dell’immobile:
- la tassazione ordinaria, conteggiata in base alle aliquote IRPEF, divise in scaglioni a seconda del reddito delle persone fisiche;
- l’imposta sostitutiva, con una contribuzione separata con aliquota fissa pari al 26%.
Se si propende per la tassazione ordinaria, il proprietario versa i tributi sulla plusvalenza pagando un’aliquota pari al:
- 23% per i redditi inferiori o pari a 15.000 euro;
- 27% per i redditi compresi tra 15.001 e 28.000 euro;
- 38% per i redditi compresi tra 28.001 e 55.000 euro;
- 41% per i redditi compresi tra 55.001 e 75.000 euro;
- 43% per i redditi superiori a 75.001 euro.
L’imposta sostitutiva, invece, prevede il pagamento del 26% sulla plusvalenza con una trattenuta diretta del notaio al momento del rogito. Sarà il professionista a versare la cifra all’Agenzia delle Entrate per conto del venditore.
Sai come variano le imposte in base alle zone?
I tributi da corrispondere vendendo la casa non cambiano in base al luogo di residenza, anche se la zona è uno dei parametri da considerare per il calcolo della rendita catastale. Quest’ultimo è un dato importante che differisce in base all’area ed è utile a determinare il valore dell’immobile. La rendita catastale unisce la consistenza dell’unità (tra cui i vani, la superficie e la volumetria della casa) e la tariffa d’estimo (elaborata dall’Agenzia del Territorio a seconda del Comune, della zona censuaria, della tipologia del fabbricato e della destinazione d’uso). Se vuoi cedere la tua abitazione puoi determinare il valore della rendita catastale così da conoscere in anticipo le spese e le tasse per concludere la transazione.
La rendita catastale concorre, inoltre, al calcolo del valore catastale. Sai cos’è? Un dato fiscale impiegato nel conteggio dei tributi dovuti allo Stato per il possesso o l’acquisizione di un bene immobile. Il valore può variare a seguito dell’area geografica, della destinazione d’uso e della categoria catastale. Si tratta di un’informazione utile se vuoi identificare le imposte di registro da versare a conclusione della transazione – che di solito corrispondono al 2% agevolato per la prima casa – da aggiungere alle altre spese in caso di successione per l’eredità.
Conoscere alcuni dettagli sulla zona può essere, invece, importante per il compratore allo scopo di preventivare alcuni costi futuri che riguardano la casa. Ne sono un esempio l’IMU, il tributo municipale sulla proprietà dell’edificio (attivo solo per la seconda casa), e la TARI, la tassa sui rifiuti, che variano da Comune a Comune.
Tasse per la vendita della prima casa: quando dovresti versarle?
Se vendi la prima casa dovresti versare le tasse sulla plusvalenza solo se sono trascorsi meno di 5 anni dall’acquisto. Una misura che, come ti abbiamo anticipato, mira a prevenire le speculazioni. Trascorso questo periodo, le tasse sulla vendita non sono più dovute, anche in presenza di plusvalenza.
Ci sono altri tributi da conteggiare durante la trattazione tra privati. Al momento del rogito notarile andranno pagate l’imposta catastale, ipotecaria (per un totale di 100 euro) e l’imposta di registro. Quest’ultima, di solito, prevede il versamento del 9% del valore catastale dell’immobile ma, se il compratore ha diritto agli incentivi per comprare la prima casa, può corrispondere solamente il 2%.
Bonus prima casa under 36: quali contributi versare se vendi prima del tempo
Il bonus prima casa under 36 è un’agevolazione fiscale che fino alla fine del 2024 ha permesso ai giovani in cerca di autonomia abitativa di beneficiare di importanti esenzioni fiscali, tra cui l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Se hai usufruito degli
incentivi e intendi dar via l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto puoi perdere tutti gli aiuti ricevuti. Inoltre, sei tenuto a versare al Fisco le tasse non pagate – con un incremento del 30% – e l’eventuale tassa sulla plusvalenza se l’abitazione non è quella principale.
Vendita della seconda casa: quali tasse dovresti pagare sull’immobile in cui non abiti
La tassazione sulla plusvalenza relativa alla seconda casa non è dovuta se sono trascorsi 5 anni dall’acquisto, mentre va calcolata se sono passati meno di 5 anni. L’ammontare dei contributi dipende dal regime di tassazione scelto (ordinaria o sostitutiva) a cui si aggiunge il pagamento dell’imposta di registro del 9% sul valore catastale. Da considerare, poi, due quote fisse da 50 euro ciascuna per l’imposta catastale e ipotecaria.
Vendi la casa ereditata? Ecco quali imposte versare
Se hai ereditato un immobile da un parente, prima di cederlo è tuo compito – così come quello di altri eventuali eredi – fare la dichiarazione di successione. Si tratta di un documento obbligatorio che attesta il passaggio di proprietà dei beni e determina le imposte. L’atto va fatto entro un anno dalla scomparsa dell’intestatario e trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate dal commercialista, da un centro di assistenza fiscale o da un soggetto abilitato. La vendita della casa può essere effettuata solo quando la situazione tributaria è regolare.
Prima di trovare un acquirente in comune accordo, gli eredi sono chiamati a saldare l’imposta:
- ipotecaria del 2% sul valore catastale;
- catastale del 1% sul valore catastale.
L’imposta di registro e quella ipotecaria diventano fisse, ovvero di 200 euro ciascuna, se l’immobile non è di lusso e chi eredita:
- non ha un’altra proprietà;
- non ha avuto accesso a qualche agevolazione per la prima casa;
- può dimostrare il trasferimento di residenza entro 18 mesi.
La tassa di successione, invece, cambia a seconda del grado di parentela e va pagata solo nel caso in cui la franchigia superi il milione di euro.
Va poi ricordato che:
- prima dei 5 anni dall’eredità la vendita non è speculativa, quindi è esente dai tributi di plusvalenza;
- dopo i 5 anni è previsto un contributo del 26% sul prezzo della proprietà anziché sulla plusvalenza, con parametri più convenienti.
Gli altri costi per la vendita della casa ereditata
Prima di cedere un’abitazione ricevuta da un parente ti serve l’atto di accettazione dell’eredità e la trascrizione dell’accettazione. Il primo documento dimostra che gli eredi hanno acconsentito alla ricezione dei beni, il secondo decreta il passaggio della proprietà dopo il rogito. Per ottenerli, gli eredi corrispondono:
- l’imposta di bollo per ogni nota di trascrizione;
- i tributi speciali;
- la tassa ipotecaria per ciascuna nota di trascrizione;
Infine, prima di vendere l’immobile dovresti presentare la domanda di voltura catastale, per informare l’Agenzia delle Entrate del cambio dell’intestatario versando 70 euro per la richiesta e 16 euro di bollo ogni quattro pagine.
| Vendere una casa ereditata può essere più difficile di quanto si possa pensare e l’aiuto degli esperti può essere un plus.
Chi eredita una casa e ha già un’abitazione di residenza può decidere di venderla per ottenere della liquidità, oppure per evitare le spese di gestione e di manutenzione della proprietà. La cessione, però, non è immediata: occorre sbrigare diverse pratiche. Inoltre gli eredi – se più di uno – devono essere tutti d’accordo sia sulla cifra che sul compratore. Ci sono, poi, dei costi da valutare, sia statali che notarili, che variano in base ai tempi. Bisogna, quindi, essere preparati sulla materia, oppure richiedere una consulenza strategica. La nostra agenzia immobiliare ti offre un servizio personalizzato e completo, un unico referente che accompagna i venditori lungo tutto il loro percorso, supportandoli in ogni fase del processo così da vendere l’immobile al giusto prezzo, senza stress né il coinvolgimento di diverse figure. Dice Paolo Incardona, agente immobiliare e co-fondatore di Makecasa: ”Tante persone vendono case ereditate e non sanno quali sono le pratiche reali, i vincoli, le servitù, le ipoteche o i patti speciali ad esse vincolate. Per questo, prima di prendere accordi, è importante verificare queste situazioni con i professionisti” [+link Affidarsi a un’agenzia per vendere casa: è sempre una buona idea?] |
Vendere la casa dopo la ristrutturazione 110%: quali tributi dovresti corrispondere
L’immobile ristrutturato tramite il Superbonus 110% – e i successivi 90%, 70% e 65% – è soggetto alla tassazione del 26% sulla plusvalenza. L’imposta è dovuta fino ai 10 anni dalla fine dei lavori allo scopo di prevenire le speculazioni. Esistono alcune eccezioni: se vi abiti e se hai ottenuto la casa tramite successione.
Non solo tasse: gli altri costi che dovresti considerare per la vendita della casa
Quando decidi di cedere un immobile, ti occorre preventivare tutte le altre spese indirette che possono influire sulla spesa finale, tra cui le opere di abbellimento e gli eventuali costi dell’agenzia immobiliare su cui hai fatto affidamento.
Le opere di abbellimento
Le piccole riparazioni, la pulizia, l’eventuale tinteggiatura delle pareti, la sistemazione del giardino e delle aree esterne, possono essere utili perché la casa sia più appetibile agli occhi dei compratori. In alcune zone molto richieste dagli acquirenti, come quelle a sud est di Milano – tra cui Rozzano, Assago, Corsico e Vigentino – il lato estetico e pratico della proprietà possono fare colpo su famiglie e lavoratori pendolari in cerca di un luogo accogliente, in cui vivere serenamente. Sono tutti posti non troppo distanti dal capoluogo lombardo che permettono di conciliare la vita lavorativa e domestica, offrendo tranquillità, ampi spazi verdi e ottimi servizi. In questi casi, ti può essere utile organizzare meglio un balcone, mettere a posto la cancellata del giardino o abbellirlo con qualche fiore perché potrebbe mettere a proprio agio l’acquirente che si immaginerà più facilmente in questo spazio.
Costi tecnici e documenti
Ci sono dei documenti necessari per concludere la transazione [+ link Le accortezze e i documenti da preparare per vendere casa nell’ hinterland milanese] che dovresti preparare con anticipo e portare con te al momento del rogito. Alcuni di questi, come l’APE – l’Attestato di Prestazione Energetica – sono rilasciati dai tecnici abilitati e il costo può raggiungere persino i 400 euro. Per ottenere la documentazione completa spesso bisogna rivolgersi agli uffici territoriali. Se vuoi vendere un’abitazione nell’hinterland di Milano, per esempio, e necessiti di una planimetria catastale puoi recarti di persona negli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, rivolgerti a dei professionisti oppure richiederla online, considerando il prezzo per ottenerla.
Sai quali documenti ti servono per vendere casa, senza ritardi?
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Cancellazione dell’ipoteca
In caso di ipoteca, dopo l’estinzione con l’ente creditizio, va aggiunto il costo per la cancellazione. Le spese comprendono gli oneri di cancelleria, il pagamento dello 0,5% del valore totale del debito e la parcella del notaio che può arrivare fino ai 1500 euro.
Attività promozionali
Per attirare potenziali acquirenti può esserti utile investire nella pubblicità e nel marketing. Puoi realizzare delle foto professionali da pubblicare sui siti specializzati per far spiccare le qualità dell’immobile, creare degli annunci online, sia sui social media che sui portali di ricerca dedicati, oppure creare dei video con tour virtuali così da massimizzare la visibilità della proprietà sul mercato.
I costi d’agenzia
Se ti avvali dell’aiuto di un’agenzia per la pubblicizzazione e la vendita della proprietà vanno determinate le spese di provvigione. Salvo accordi differenti, i costi sono a carico del precedente proprietario e possono variare dal 2 al 4% + iva rispetto al valore della casa.
Agenzia immobiliare sì o no?